2011年下半年楼市很难乐观

2011年的楼市延续了从去年开始的调控行情,上半年以低迷收场,但一些细微的变化正在发生。住宅成交持续在低位徘徊震荡,土地成交量相对较少,房企拿地谨慎。由于库存持续攀升,买方介入热情不高,下半年企业销售压力越来越大,资金更为紧张,降价促销或将是大势所趋。然而,正是在市场低迷之际,龙头房企凭借规模优势和灵活的销售策略获得可喜的销售业绩,市场份额进一步扩大。

  今年上半年,调控政策、房产税接踵而来;住宅成交量、土地出让金连连下跌;开发商、购房者等楼市各方势力拉锯。全国楼市在纠结、博弈和重压之下渡过了上半年。在2010年楼市调控启动之后,今年上半年的调控力度有增无减,一揽子房地产政策的出台显示出中央政府调控楼市的坚定决心。

  2011年已过半,虽然房价并未在持续有力的调控中应声而落,但全国多个主要城市商品房库存量已达到高位,库存压力、资金吃紧日益加剧,给下半年房价下行增加了更多的可能性。虽然5、6月份全国楼市销售情况有所好转,但业内预计普遍担忧下半年市场并不乐观。

  上半年楼市成交总体低迷

  房地产调控政策的升级和货币政策的持续趋紧,使得今年上半年市场总体低迷,多数城市成交量下降。在中国指数研究院监测的20 个主要城市中,北京、重庆、南京、海口等9 个城市成交量下降,且多数降幅明显,其中海口成交量降幅最大,在60%以上;其余11 个城市上半年成交仍有增长,但涨幅多在10%以内,成交仍在低位。

  而8个重点城市中,成都、深圳、上海、天津和杭州成交面积同比略有上升,北京、重庆、南京3 城市成交面积皆低于去年同期水平。

  分析整个上半年的楼市行情可以发现,一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律:一季度成交量同比不断下降,特别是一、二线城市的调控细则大都在2 月中下旬及3 月初陆续实施,故3 月份调控成效逐渐显露,传统的楼市“小阳春”在严厉的“限购令”面前黯然失色,楼市成交量大幅缩水。4 月调控作用继续显现,成交量持续下滑;由于2010年5、6 两月楼市受4 月新政影响成交量迅速下跌,故今年5、6两月成交量虽受调控影响依旧低迷,但同比有所上涨。

  成交量的低迷虽然没有使房价出现明显下跌,但根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据来看,今年1月底“国八条”出台后,2月—5月,商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小。房价环比上涨的城市个数在减少,环比下跌的城市个数在增加,房价快速上涨的势头得到明显遏制,一系列调控政策的效果逐步显现。

库存压力或大于2008年

  更为显著的变化是,经历了上半年的成交胶着后,北京、广州、上海、南京等全国主要城市住宅库存量快速上升,成为市场关注的热点。

  国信证券对房地产行业销售情况的跟踪报告显示,截止到2011年6月26日,多个主要城市的库存量同比大幅攀升。国信数据显示,北京商品房可售套数达到771908套,同比上升21%;上海可售套数为52545套,同比上升27.7%;而在青岛、南京、苏州、厦门等几个二线城市,可售套数同比增幅更是高达43%、37%、47%、81%。一线城市中,只有深圳库存量同比小幅下降2.9%。

  巨大的库存量给开发商带来的资金压力不可小觑。齐鲁证券分析师周涛认为,虽说2010年销售并不差,行业利润比火爆的2009年仍增长了10%以上,但由于2010年开发商购地热情高涨,使得2011年在施工投资和地价款支付上背负了沉重的资金压力。经过行业资金压力测试分析可以发现,在销售额下降8%的情形下,2011年行业资金缺口在7883亿元,接近2008年水平;只有销售额增长5%以上,资金流才可能转负为正;若销售额跌幅超过10%,那么行业资金缺口将超过2008年水平。

  周涛预计,2011年房地产行业的库存压力和资金压力不会比2008年好,库存压力甚至超过2008年。开发商的资金问题或将在下半年集中爆发。

  下半年楼市很难乐观

  中国房产信息集团研究总监薛建雄分析了上海楼市上半年成交情况后指出,上海楼市的中坚力量——改善性需求和推动房价上涨的投资性需求已被严重抑制。上半年上海紫园、达安圣芭芭、大华锦绣华城别墅等集中成交的案例显示,开发商在银根紧缩、销售放缓的资金压力下,开始向信托借高息贷或低价卖给供应商抵欠款。这类案例的增多已经非常类似2008年,因此下半年开发商很有可能会因资金压力而降价卖房。

  对于楼市下半年的走势,大多数业内人士表现出忧虑。策源地产业务发展中心总经理王凌认为,下半年楼市整体成交量无疑将低于往年,房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力,将“以价换量”,主动调整价格以扩大成交;而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫,高品质、高性价比产品的抗跌抗压性,将会在这个充满变数的市场中充分体现。

  中国指数研究院上海分院分析师张晋华认为,当前房屋成交低迷,直接影响到开发商资金回笼计划。考虑到开发商长久以来一直处于高负债率运行的情况,市场预期正在发生变化,外加融资渠道和融资额度的持续变窄和收紧,开发商目前资金压力已开始凸显。随着利率继续不断调高和存款准备金率的进一步调整,对资本密集型的房地产业来讲,资金链断裂的危机将会进一步加重。

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